Una de las peticiones, tanto por autónomos como pymes, era la regulación de un problema que afectaba a inquilinos de más de 222.000 inmuebles dedicados a usos distintos de la vivienda.
El pasado miércoles 22 de abril, es decir ayer, el Boletín Oficial del Estado ha publicado el Real Decreto Ley 15/2020 por el que entre otras medidas adoptadas por el gobierno se encuentran las extraordinarias, recogidas en el Capítulo I, Artículos 1 al 5, para modular el pago de alquileres de locales de negocios utilizados por los autónomos y pymes.
Con ello se pretende, según la exposición de motivos, que las partes acuerden el ajuste de la cuantía y periodicidad de la renta con el fin de inyectar oxígeno al sector.
El procedimiento para llevar a cabo estas medidas es similar al establecido hace tres semanas para los alquileres de viviendas: las condiciones y requisitos exigidos son distintos según se trate de un arrendador considerado como “gran tenedor” (son aquellos con más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados) o un pequeño propietario.
En el caso de gran tenedor, los inquilinos podrán solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real Decreto. Es decir, hasta el 23 de mayo de 2020, una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de forma automática hasta que termine el estado de alarma decretado, pudiéndose prorrogar hasta un máximo de cuatro meses.
Este aplazamiento seria sin ningún tipo de penalización o interés y se podrá devolver de manera fraccionada durante los dos años siguientes a la conclusión de la moratoria.
Es importante destacar que en los supuestos de acogerse a la moratoria por el inquilino no podrán ejecutarse los avales bancarios o seguros de impagos de alquiler.
Cuando el arrendador es un pequeño propietario, al igual que en el gran tenedor, el inquilino tiene un mes a partir de la publicación del Real Decreto para solicitar el aplazamiento “temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario”
En los casos de falta de acuerdo las partes podrán disponer libremente de la fianza prestada. Ésta podrá servir de pago total o parcial de alguna o algunas de las mensualidades de la renta. Cuando se disponga total o parcialmente el arrendatario deberá devolver la misma en el plazo de un año o el plazo que reste de vigencia del contrato
Todo arrendatario que sea autónomo o pymes tienen derecho a optar esta moratoria. El Real Decreto establece unos requisitos comunes para autónomos y pymes. En cuanto autónomos, éste debe estar afiliado y dado de alta como mínimo desde el 14 de marzo en el Régimen Especial de la Seguridad Social de Trabajadores por cuenta propia o autónomos, o de los Trabajadores del Mar, o en su caso, en una de las mutualidades sustitutorias del RETA.
La actividad desarrollada en los inmuebles debe haber quedado suspendida a consecuencia de la pandemia, o acreditar una reducción de la facturación del mes previo al que se solicita la moratoria de al menos, un 75% con relación a los meses de normalidad. Estas exigencias tendrán que estar reflejadas en los libros de contabilidad y en una declaración responsable que incluya ingresos y gastos.
Oscar Campoy, abogado y miembro del Consejo Asesor de Roca Junyent-Gaona y Rozados Abogados